comprehensive repair 大規模修繕コンサルタント
公正取引に関する宣言
2025年3月初頭より、「大規模修繕工事における談合」に関する報道が全国で相次いでいます。
大規模修繕工事における談合は、管理組合や住民に大きな不利益をもたらす不正行為です。
株式会社L・C・Mは、管理組合の利益を最優先に考える中立な第三者コンサルタントとして、業者間の不正や利益誘導とは一切無縁で、公平で透明性の高い支援を行います。私たちは、すべての管理組合様に対し、安心と納得の運営サポートを提供することをここに宣言します。
プロポーザル方式を推奨
現在、大規模修繕工事の発注方法として主流となるのは設計監理方式（全体の約80.1%※1）です。この方式において、大規模修繕工事における談合が疑われています。
※1.国土交通省「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」参照
設計監理方式では、設計会社が作成した仕様書をもとに施工業者を入札で選びます。価格のみで競争する入札では、業者同士が事前に金額を取り決める「談合」が発生する恐れがあります。
一方、プロポーザル方式は、価格だけでなく提案内容・技術力・実績など複数の評価基準で総合的に業者を選定します。業者間で事前調整する余地が少なく、公正性が高いのが特徴です。
プロポーザル方式と談合が疑われる工事費を比較すると総工事費が20%程度コストダウンします
談合が疑われる工事の特徴
例：1億円の大規模修繕工事を行う場合
大規模修繕工事の設計監理費は、建物規模や戸数に応じて一定の水準があります。ところが、談合が疑われる案件では、本来必要とされる費用よりも不自然に低く設定されている場合があります。見積を安く見せて受注し、その後の工事費で利益を上乗せする手法は、疑わしい案件に見られる典型的な特徴です。
一方で、設計監理費は工事の回数によっても変化します。1回目の大規模修繕工事が最も高く、2回目、3回目と進むにつれて安くなるのが一般的です。これは、初回の設計で作成した内訳書や図面を次回以降の設計時に参考にできるため、業務が効率化されるからです。
したがって、費用の高低だけで判断せず、業務内容が適正であるか、透明性が確保されているかを確認することが重要です。
談合が行われると、工事価格を抑えるための健全な競争入札は失われます。その結果、不正に上乗せされた工事金額（※2）で契約し、施工が進みます。さらに、その上乗せ分を原資として、設計監理費が別名目で支払われるおそれもあります。
弊社が推奨するプロポーザル方式では、価格だけでなく、提案内容・技術力・実績など、複数の評価基準に基づいて総合的に業者を選定します。これにより、業者間で事前に調整する余地が少なく、公正性の高い選定が可能となります。
従来の設計監理方式にも対応します
弊社では、設計監理方式による大規模修繕工事コンサルタントもお請けします。
施工会社選定業務では、管理組合が推薦する業者や公募で選定された業者など、複数候補から総合的に評価・比較し、特定の企業に偏らない公正なプロセスで選定します。
すべての工程において中立性と透明性を確保し、安心してお任せいただける体制を整えております。
大規模修繕コンサルタント業務の流れ
建物調査診断
マンションの共用部分での劣化状況把握を目的とし調査診断を行います。調査診断報告書では修繕の緊急度がわかる判定を行います。また、日常生活で不具合を感じている箇所や、改良のご要望等をきめ細かくくみ取るため、居住者へのアンケート調査も行います。
修繕計画の策定
建物調査診断結果を基に、劣化状況を部位ごとに確認しながら修繕範囲や仕様等を検討し、修繕計画の策定を行います。
実施設計
修繕計画の策定を基に大規模修繕工事会社が施工を行う設計図書を作成します。修繕工事設計図書は新築工事と違い、主に仕様書と設計工事予算書となります。
修繕設計内容を工事会社へ伝える詳細な設計が実施設計です。
施工会社の決定
管理組合の意向をお聞きし、選定方法を検討します。安全配慮はもちろんのこと、設計図書の通りに品質を確保した工事を実施する施工会社の選定補助を行います。
工事監理
施工会社が選定され、工事着工後、設計図書の通りに施工が行われていることを確認します。施工会社との打合せを密に、段階毎に検査を行いながら、竣工時には可能な限り理事会様の立会いのもと、竣工検査を行います。
アフター点検への立会い
大規模修繕が完了した後も工事施工箇所に不具合なく安心いただけるよう、各工事種別ごとに保証年数を設計時に設定します。それに準じて施工会社によるアフター点検が行われます。その際、弊社は通常1年点検時に立会い、竣工後の状況を確認し何らかの不具合がある場合は、施工会社への適切な助言や指示を行います。竣工1年目以降も、終わりではなくご相談をお受けしています。
調査・診断内容
建物の状況を知る
建物の現況を知ることが、大規模修繕工事への第一歩となります。弊社の建物調査診断は後の修繕計画の策定につながる資料となることを心掛けています。
また、建物はそれぞれ敷地、立地環境、構造、使用材料などが異なっているため劣化事象はそれらの要因も念頭に把握することに努めています。
どこまでの修繕工事を行うか
劣化と言えど、部位や使用材料により状態は様々です。
将来の大規模修繕工事まで延命を計れるのか？
今修繕しなければならない箇所なのか？
修繕後の仕上り具合はどうなのか？
など、建物の部位ごとに修繕範囲や修繕方法、仕様を検討し、皆さんのご意見やご要望を取りまとめ修繕設計を行います。
工事が設計の通りにできているか
設計の通りに施工が行われているかを確認することは工事監理の大事な点です。設計が絵にかいた餅とならないよう、現場担当責任者へ設計意図を把握してもらい、時には厳しい視点での確認により緊張感のある工事監理となることもあります。
マンション管理組合の運営を多角的にサポートします。
他社の関与がある場合でも、セカンドオピニオンや外部管理者方式に対する監査支援が可能です。
従来通り、大規模修繕や給排水設備工事のコンサルティングにも対応しています。
受付時間平日10:00～16:00