談合リスクを踏まえた発注方式の比較 ― 設計監理方式だけで良いのか

マンションの大規模修繕工事では、「設計監理方式」が長年スタンダードとされてきました。
しかし近年は談合問題や物価高騰を背景に、「他の方式も検討すべきではないか」という声が高まっています。
ここでは、代表的な発注方式を整理し、それぞれのメリット・デメリットを見ながら、管理組合にとっての最適解を考えます。

設計監理方式の限界と談合リスク

設計監理方式は、設計事務所が調査・設計・監理を担い、施工会社を入札で選ぶ方式です。
透明性が高く品質も確保されやすい一方で、以下のような課題があります。

• 設計金額にリベートが含まれるなど、不当に高額となる可能性
• 見積比較が「金額ベース」に偏り、仕様・数量の妥当性が見えにくい
• 調査・設計・入札・工事監理とプロセスが長期化しやすく、管理組合の負担が大きい

このため、近年は「設計監理方式一本では危うい」との見方が強まっています。

各方式の特徴・メリット・デメリット

3.責任施工方式

特徴：調査・設計・施工を施工会社に一括発注。管理組合は施工会社と直接契約。

メリット：窓口が一つで管理が簡単／コンサル費用不要で初期コストを抑えやすい。

デメリット：第三者監査が入らず、品質リスクが高い／価格競争が限定的。

各方式の費用感（目安）

設計監理方式

最も高額。調査費・設計費・監理費が発生するため総コストは大きい。

プロポーザル方式

設計監理方式より低めだが、一定のコンサル費用は必要。

責任施工方式

コンサル費用が発生しないため直接比較は不可。ただし工事費が割高になるケースもある。

まとめ

大規模修繕工事の発注方式には、それぞれ長所と短所があります。
設計監理方式が万能ではなく、プロポーザル方式や責任施工方式といった他の選択肢も、条件次第では有効です。
そして近年は、理事会や修繕委員会の負担を減らしつつ、物価高騰に対応する柔軟な方式が求められています。

LCMでは

私たちLCMは、談合リスクや費用負担、検討期間の長期化といった課題に真正面から向き合い、 「短期間・低負担・適正コスト」で総会決議まで進められる独自のLCM方式を提供しています。

• 従来のコンサルタント費用を見直し、コンサル費用を抑制。
• 工事着手までに通常10か月〜1年弱かかっていた検討を、3〜6か月で総会決議まで到達。
• 打合せ回数を削減し、理事会・修繕委員会の負担を軽減。
• 物価高騰が続く中で検討期間を短縮することで、工事費の上昇リスクを抑える効果。

管理組合にとって本当に必要な修繕工事を、最適な時期・適正な価格で実現できるよう、私たちが伴走いたします。