外部管理者方式・監査の法制度的な最新動向

マンションの管理運営において、外部管理者方式 が選択肢として注目を集めています。
役員のなり手不足や管理不全の懸念に対応する制度として位置付けられ、国土交通省のガイドライン改定や区分所有法の改正により、その枠組みがより明確化されつつあります。ここでは最新の法制度的動向を整理します。

国土交通省ガイドラインの改定

2024年6月、国土交通省は「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」を新たに公表しました。
従来の「外部専門家活用ガイドライン」を拡充し、以下の点が盛り込まれています。

• 管理業者管理者方式の導入プロセス
• 管理者の権限と管理組合との役割分担
• 利益相反取引に関する情報開示・手続きの厳格化
• 大規模修繕工事発注における透明性確保
• 監事（監査役）の設置や監査機能の強化
  

これにより、外部管理者方式の導入にあたってのルールやチェックポイントが整理されました。

区分所有法改正の影響

2025年の区分所有法改正では、管理不全マンションへの対応強化 が進みました。
特に所有者不明区分の扱いや、組合運営が滞る場合に外部管理者を選任しやすくする仕組みが整備され、外部管理者方式の活用場面が拡大しました。

監査の重要性 ― なぜ不可欠なのか

外部管理者方式を導入する場合に最も重要なのは、監査機能が実効性を持つことです。

管理者に強い権限を与える一方で、監査が機能していなければ、次のようなリスクが生じます。

資金の流れが不透明になる

　修繕積立金や工事資金が適正に使われているか確認できない。

利益相反の放置

　管理会社が管理者を務める場合、自社に有利な契約を締結してもチェックされない。

区分所有者の信頼低下

　「何が行われているのか分からない」「知らない間に決められている」という不信感が蓄積する。

不正の温床化

　監査役が形式的な存在にとどまると、会計の不正や不透明な発注が長期間見過ごされる可能性がある。

こうした事態は、最終的に 資産価値の低下や住民間のトラブルに直結します。

第三者による監査の価値

内部の役員だけで監査を担うことは、専門知識や独立性の面で限界があります。 そのためガイドラインでも、外部の専門家を監査役（監事）として導入すること が強く推奨されています。

外部監査役の関与には次の効果があります

• 専門知識を活かした帳簿・契約内容のチェック
• 管理者の行動が「見られている」という抑止効果
• 区分所有者に対する透明性・説明責任の強化
• 管理不全や不正の芽を早期に摘み取る仕組み

つまり、監査は単なる「書類の確認役」ではなく、管理組合の健全性を守る最後の砦なのです。

現場での課題

制度は整ってきましたが、実際の現場では次のような課題もあります。

• 規約や細則が未整備で、管理者権限が曖昧なまま導入されるケース
• 理事会・組合員の理解不足により「管理者任せ」となる懸念
• 監事設置を規定しても、実際には機能していない事例

制度を生かすためには、導入段階でルールを明文化し、監査を確実に機能させることが不可欠です。

まとめ

外部管理者方式は、理事会の担い手不足や管理不全に対応する有効な手段として制度化が進んでいます。
しかし、そのメリットを活かすには 監査が機能していることが大前提 です。
監査機能が弱ければ、外部管理者方式はむしろリスクを増幅させかねません。

LCMでは

私たちLCMは、外部管理者方式を導入する管理組合において、中立的な立場の監査役（監事）として直接関与いたします。

• 管理者の業務執行や財産状況を専門的に監査
• 大規模修繕工事や契約の透明性を厳正にチェック
• 区分所有者へわかりやすい形で説明責任を果たす

これにより、管理組合は安心して外部管理者方式を活用でき、住民の信頼を損なわない運営を実現できます。

以下参考
国土交通省掲載資料「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドラインの策定について ～外部管理者方式等の適正な運営に向けた留意事項を整理しました～」